Leieavtalen er signert og flytteeskene er dyttet over dørstokken. Med forsiktig optimisme ser du fremover mot det som skal bli ditt nye hjem. Nå er det bare en ting som er sikkert: Dette kommer aldri til å gå helt etter planen.
Her presenterer vi fem halvfiktive problemer, som Studentjuristen og Huseiernes Landsforbund har takket ja til å bryne seg på. For Studentjuristen har Embla Holltrø, Per Åsmund Sandåker og Elise Hanstveit Grepsly lånt sin ekspertise. For Huseiernes Landsforbund stilte jurist Anders Leisner.
Må jeg vaske en gang til?
Vi bor i et kollektiv med fire mennesker, som alle har signert en huskontrakt som løper ut 10. august. Siden jeg flyttet hjem til Molde før sommeren, så vasket jeg ut av rommet mitt allerede i starten av juni. I tillegg vasket og skrubbet jeg badet fullstendig rent, noe som er mer enn en fjerdedel av fellesområdet. Nå sier de jeg bor med at jeg må reise tilbake til Kristiansand for å være med å vaske fellesområdene. At jeg vasket for to måneder siden har tydeligvis ingenting å si, fordi det har blitt skittent igjen. Kan de virkelig kreve dette?
Anders: Har du er leieforhold sammen med tre andre som løper ut 10. august så er dere i fellesskap ansvarlig for at leiligheten tilbakeleveres i ryddig og rengjort stand. At du har valgt å flytte ut før har ingen betydning. Du må enten selv være med å vaske før overlevering, eventuelt finne måter å belønne de andre leierne på så de rengjør for deg.
Studentjuristen: Husleieloven § 10-2. Tilbakelevering. Den dagen leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleierens disposisjon. (…) Er ikke annet avtalt, skal husrommet med tilbehør være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra den forringelse som skyldes alminnelig slit og elde, og de mangler som utleieren selv plikter å utbedre.
Etter dette tyder loven på at husrommet skal være rengjort den dagen leieforholdet opphører, altså 10. august. I så tilfelle kan de vel i prinsippet kreve at du sørger for å bidra til at pliktene etter loven/avtalen blir oppfylt; enten du selv kommer og vasker eller sørger for at noen andre tar din del av oppgaven.
Selv om du i dette tilfellet i utgangspunktet har tatt din del av oppgavene, vil det ikke være tilstrekkelig å gjøre dette flere måneder i forkant ettersom det naturligvis vil bli skittent igjen. Vårt råd i en slik situasjon er at, før du reiser, avtaler med de andre i kollektivet hvordan rengjøring skal foregå ved opphør av leieforholdet.
Plagsom nabo, med plagsomme unger
Jeg har bodd i denne leiligheten i to uker og vil flytte ut! Da jeg var på visning, så jeg verken den store muggflekken ved sengen og var heller ikke klar over at småbarnsfamilien over ville bråke så mye om morgenen. Dette er sykt slitsom da jeg jobber flere nattskift og må sove når jeg kommer hjem. Det står at jeg har tre måneder oppsigelsestid i kontrakten, og det er lite trolig at huseieren finner noen andre til å ta over leiligheten frem til oppsigelsestiden går ut. Finnes det noen muligheter for å flytte ut, uten å måtte betale leie ut oppsigelsestiden?
Anders: Hvis muggsoppen er så omfattende at den medfører en mangel etter husleieloven, så kan du heve leieforholdet, som betyr at du kan flytte ut og ikke betale fra den dagen du flytter. Du må først gå i dialog med utleier, som skal gis sjansen til å utbedre mangelen. Det kan jo tenkes at muggsoppen kan fjernes og at det kan tas grep så den ikke kommer tilbake. Når det gjelder bråk fra etasjen over, så må du tale normalt bråk fra normalt bruk av en familieleilighet i en bygning av den kvaliteten du leier i. Det er neppe hevingsgrunn at du synes det bråkes for mye om morgenen hvis det bare er snakk om vanlig livsutfoldelse. Da må du nok i stedet si opp leieavtalen og betale ut oppsigelsestiden.
Studentjuristen: Utgangspunktet er at man har risikoen for egne forutsetninger. Dette vil si at dersom det var avgjørende for deg at det skulle være stille og rolig på dagen, er dette noe du burde ha opplyst utleier om på forhånd. At du jobber nattevakt er vanskelig for utleier å vite, og vanlig støy fra naboer med barn er vanlig på dagtid. Dersom du opplyste om dette på forhånd, og utleier gå deg uriktige opplysninger rundt dette, kan dette utgjøre en mangel som kan være et «vesentlig mislighold» av avtalen, og som derfor gir deg hevingsrett etter loven.
Husleieavtalen: Når man skal leie husrom inngås husleieavtaler. I Norge er det slik at det er avtalefrihet, og man kan i utgangspunktet avtale det man vil (med viktige unntak…). Men husleieloven inneholder likevel minstevilkår for hva en husleieavtale kan inneholde, det vil si at det kan ikke avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det som følger av bestemmelsene i husleieloven (husleieloven § 1-2).
Sinnsykt irriterende kjærlighet
Kjæresten til romkameraten er på besøk fem netter i uken. Minst! Hun bruker badet, tar opp plass og har til og med ryddet seg sin egen hylle i kjøleskap så vel som fryseren. Nå fant jeg akkurat ut at hun har registrert vår adresse som sin egen i folkeregisteret. Ingen spurte meg om det var greit at kollektivet med to personer plutselig ble til tre. Burde ikke kjæresten i minste fall betale husleie? Kan hun virkelig bare flytte inn, uten at jeg har noe jeg skulle sagt om saken?
Studentjuristen: I husleieloven § 7-1 første ledd står det at: “Leieren har rett til å ta opp i sin husstand sin ektefelle eller samboer, […]. Opptak av andre personer i husstanden krever godkjenning fra utleieren.”
Vi forutsetter at det ikke er snakk om et ekteskap i dette tilfellet. Det kan være tale om etablering av et samboerskap mellom din romkamerat og kjæresten, noe det etter husleieloven ville være adgang til. Men loven forutsetter (etter dens forarbeider) at det må være tale om et stabilt kjærlighetsforhold hvor de har/tar sikte på å skape en felles økonomi, tar sikte på å bli ektefeller, lever i et ekteskapslignende forhold, har/har hatt/venter barn eller lignende. Vi vet ikke omfanget av dette kjærlighetsforholdet mellom din romkamerat og kjæresten hans, men ettersom dere her bor i et kollektiv og sannsynligvis er studenter antar vi at denne kjæresten ikke er å regne som “samboer” i lovens forstand.
Hvis det ikke her er snakk om en “samboer” må utleier godkjenne at kjæresten bor der.
Konklusjon: Dersom forholdet ikke er å anse som et samboerforhold har hun ikke rett til å bo der uten utleiers samtykke / godkjenning. Vårt råd er at du må snakke med utleier som deretter må ta tak i problemet.
Ulønnsom ærlighet
I løpet av en fest klarte vi å knuse glassflaten som er festet til kjøkkenviften. Jeg har virkelig ikke lyst til å betale for å få det fikset. Jeg vet at huseieren er ikke så nøye med å inspisere etter utvask og jeg er hundre prosent sikker på at han ikke kommer til å legge merke til det manglende glasset. Er jeg nødt til å si ifra?
Studentjuristen: Mellom deg som leier og utleier foreligger det et kontraktsforhold. I kontraktsretten finnes det et alminnelig lojalitetsprinsipp som innebærer at kontraktspartene skal vise lojalitet og gjensidig respekt og dette alene tilsier at du bør si fra om den knuste glassflaten. Du plikter si fra om den knuste glassflaten på kjøkkenviften, og vårt råd er at du bør holde dine forpliktelser.
Anders: Som leier er du ansvarlig for å levere tilbake leiligheten i samme stand som du overtok den, med fradrag for normal slit og elde. Å knuse en glassplate i løpet av en fest er ikke vanlig slitasje. Plata må erstattes.
Gartner uten tillatelse
Uten å spørre huseieren, har jeg sådd litt ulike planter og trær i hagen til huset vi leier. Det er snakk om tre busker, noen roser og to mindre trær. Jeg har også luket vekk noen av de buskene som var der. Nå ser hagen ganske annerledes ut enn da vi flyttet inn. Det står i kontrakten at vi kan benytte utearealet fritt, men nå er huseieren ganske sint og krever penger for å sette hagen tilbake til status quo. Hva skal jeg gjøre?
Anders: Også hagen skal leveres tilbake i noenlunde samme stand som da du overtok den. Du kan ikke fjerne planter og plante trær og busker uten å ha en avtale med utleier om dette. Du må nok finne deg i at utleier vil ha tilbake hagen sin slik den var.
Studentjuristen: Det er huseiers eiendom du bruker, og du skal etter husleieloven § 5-1 annet ledd “behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen”. Utgangspunktet er altså leieavtalen, og denne må tolkes. At leieavtalen sier at du kan ”benytte utearealet fritt” kan være litt vanskelig å tolke. Vår umiddelbare forståelse av dette er at man kan bruke utearealet fritt og oppholde seg der, men ikke endre utearealet fritt. Dette innebærer at du etter avtalen ikke har rett til å foreta endringer i hagen. Vårt råd: Snakk med huseier, kanskje dere kan bli enige om en løsning. Alltid spør huseier før du gjør noe på eller i eiendommen eller husrommet.
Tekst: Matias Smørvik
Illustrasjon: Odd Magne Vatne
